Qu'est-ce qu'une hypothèque de deuxième rang ?
Une hypothèque de 2e rang est un second prêt garanti par la même propriété, inscrit après l'hypothèque existante. Votre premier prêteur conserve sa position; le prêteur de 2e rang vient derrière lui.
C'est une forme de prêt hypothécaire privé : le financement provient généralement d'un prêteur privé ou alternatif, pas de votre banque actuelle.
Différence entre le 1er rang et le 2e rang
Le « rang » détermine l'ordre de remboursement en cas de vente ou de recours : le créancier de 1er rang est payé en premier, puis celui de 2e rang avec ce qui reste. Parce qu'il assume plus de risque, le prêteur de 2e rang exige habituellement un taux plus élevé que celui d'un 1er rang.
| 1er rang | 2e rang | |
|---|---|---|
| Hypothèque actuelle | Remboursée ou inexistante | Conservée telle quelle |
| Priorité de remboursement | Première | Après le 1er rang |
| Coût habituel | Plus bas | Plus élevé |
| Pénalité sur le prêt actuel | Possible si on le rembourse | Généralement évitée |
Utiliser l'équité disponible
L'équité correspond à la valeur marchande de la propriété moins le solde des hypothèques. Par exemple, une maison évaluée à 400 000 $ avec un solde hypothécaire de 250 000 $ présente 150 000 $ d'équité. Les prêteurs ne financent pas la totalité de cette équité : ils limitent l'ensemble des prêts à une portion de la valeur, qui varie selon le prêteur, la propriété et le dossier.
Exemple fourni à titre d'illustration seulement.
Situations où cette option peut être étudiée
- Votre hypothèque actuelle a un bon taux et la rompre entraînerait une pénalité importante;
- vous avez besoin d'un montant ponctuel pour consolider des dettes à taux élevé;
- vous devez régler des arriérés d'impôts ou de taxes (voir liquidités rapides);
- vous avez reçu un préavis de 60 jours d'un autre créancier;
- un refinancement complet n'est pas accessible pour le moment.
Comment se déroule le processus ?
- Analyse de votre situation, du solde de la première hypothèque et de l'objectif du prêt;
- estimation de l'équité disponible, souvent confirmée par une évaluation;
- présentation du dossier à des prêteurs de 2e rang et comparaison des conditions;
- signature chez le notaire et inscription de l'hypothèque;
- déboursement des fonds, ou paiement direct des créanciers visés.
Risques et éléments à considérer
- Deux paiements : vous remboursez à la fois votre première hypothèque et le prêt de 2e rang. Le budget doit pouvoir absorber les deux.
- Coût plus élevé : le taux et les frais d'un 2e rang sont généralement supérieurs à ceux d'une hypothèque de 1er rang.
- Terme court : prévoyez dès le départ comment le prêt sera remboursé ou refinancé à l'échéance.
- Clauses de l'hypothèque actuelle : certains actes d'hypothèque encadrent ou interdisent une hypothèque subséquente. Il faut le vérifier.
- Garantie sur la propriété : en cas de défaut, le créancier peut exercer ses recours hypothécaires.
Coûts à prévoir
Selon le dossier, les coûts peuvent inclure le taux d'intérêt, des frais de prêteur, des frais de courtage, l'évaluation de la propriété et les honoraires du notaire. Les montants varient d'un dossier à l'autre; ils vous sont communiqués par écrit avant la signature afin que vous puissiez décider en connaissance de cause.