Prêt hypothécaire privé de 1er rang

Un prêt hypothécaire privé est un financement consenti par un prêteur qui n'est pas une banque ou une caisse : un particulier, un groupe d'investisseurs ou une société de prêt. Comme pour une hypothèque traditionnelle, le prêt est garanti par un immeuble et l'hypothèque est publiée au registre foncier.

La grande différence se situe dans l'analyse. Là où une institution financière applique des ratios d'endettement et des critères de crédit stricts, le prêteur privé regarde d'abord la valeur de la propriété, l'équité disponible et la stratégie de sortie, c'est-à-dire la façon dont le prêt sera remboursé ou refinancé à l'échéance.

En contrepartie de cette flexibilité, le coût est généralement plus élevé qu'une hypothèque bancaire et les termes sont souvent courts. L'hypothèque privée est habituellement une solution transitoire, pas un financement à long terme.

• Un refus de la banque en raison de la cote de crédit, d'un historique de retards ou d'une proposition de consommateur récente;
• Des revenus difficiles à démontrer selon les critères bancaires, par exemple chez un travailleur autonome;
• Un besoin de fonds dans un délai que le processus bancaire ne permet pas de respecter;
• La réception d'un préavis de 60 jours ou d'autres procédures d'un créancier;
• Un regroupement de dettes lorsque la consolidation n'est pas possible auprès d'une institution;
• Des dettes fiscales ou municipales à régler rapidement (voir liquidités rapides).

Dans chaque cas, la question centrale reste la même : le prêt améliore-t-il réellement la situation, et y a-t-il un plan réaliste pour en sortir ?

Un prêt de 1er rang signifie que le prêteur privé détient la première hypothèque sur la propriété. En cas de vente ou de recours, il est remboursé en priorité. C'est souvent l'option étudiée lorsque la propriété est libre d'hypothèque, ou lorsque l'hypothèque existante est remboursée en totalité par le nouveau prêt.

Si vous souhaitez plutôt conserver votre hypothèque actuelle et emprunter sur l'équité restante, c'est un prêt hypothécaire privé de 2e rang qui s'applique.

1. Demande et discussion : vous décrivez votre situation, le montant recherché et l'objectif du financement.
2. Analyse du dossier : nous examinons la propriété, l'équité disponible, les dettes existantes et la stratégie de remboursement.
3. Recherche de prêteurs : le dossier est présenté aux prêteurs de notre réseau dont les critères correspondent à votre situation.
4. Offre et conditions : vous recevez les conditions proposées (taux, terme, frais) pour les comparer avant de décider.
5. Évaluation et notaire : le prêteur peut exiger une évaluation de la propriété; l'acte d'hypothèque est signé devant notaire.
6. Déboursement : les fonds sont versés par le notaire, qui rembourse au besoin les créanciers prévus.

Un refus bancaire ne signifie pas qu'un dossier est sans issue. Les institutions financières sont encadrées par des règles de qualification précises, et plusieurs situations courantes les amènent à refuser :

• ratios d'endettement (ABD/ATD) au-delà des seuils permis;
• pointage de crédit sous le minimum exigé, ou événements récents au dossier de crédit;
• revenus autonomes, saisonniers ou récents difficiles à documenter;
• type ou état de la propriété qui ne correspond pas à leurs critères.

Un prêteur privé peut accepter certains de ces dossiers, mais pas tous : la valeur de la propriété et la capacité à rembourser à l'échéance demeurent déterminantes.

• pièce d'identité avec photo;
• relevé hypothécaire récent, s'il y a lieu;
• compte de taxes municipales et scolaires;
• preuve de revenus (talons de paie, avis de cotisation, états financiers si travailleur autonome);
• relevés des dettes à rembourser, s'il y a lieu;
• tout avis reçu d'un créancier (préavis, mise en demeure).

La liste exacte varie selon le prêteur et le dossier. Il est utile de rassembler ce que vous avez dès le départ, même si tout n'est pas complet.